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Durée de la garantie du cédant d’un bail commercial

Mardi 04 Juin 2019

En matière de cession de droit au bail commercial, les clauses contractuelles contiennent quasi-systématiquement une clause de garantie solidaire offrant au bailleur la garantie du locataire cédant dans le règlement des loyers et charges échus après la cession du bail en cas de défaillance du nouveau locataire.

Avant introduction de la loi Pinel, entrée en application en date du 20 juin 2014, cette garantie pouvait avoir une application temporelle jusqu’à la date de fin du contrat de bail, parfois tacitement reconduit pour une durée illimitée. Ainsi le locataire cédant pouvait voir sa garantie actionnée plusieurs années après la cession du bail à son successeur.

Afin de mettre un terme à cette situation, la Loi Pinel a inséré un article L145-16-2 au Code de commerce limitant la garantie à une durée de trois années à compter de la cession du bail.

Les règles d’application de la loi dans le temps motivées par d’impérieux motifs de sécurité juridique, prévoient que le contrat est régi par la loi en vigueur à la date de sa conclusion. Ainsi en application de ces principes, s’agissant des baux conclus ou renouvelés antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel, soit avant le 20 juin 2014, la limitation de la garantie du cédant à trois années à compter de la cession du bail ne s’applique pas. En conséquence, en présence d’une clause de solidarité du cédant sans limite temporelle autre que la fin du bail, le cédant pourra voir sa garantie actionnée tant que le bail se poursuit.

C’est ce principe qui a été rappelé par la Cour de cassation, 1ère chambre civile, dans un arrêt du 11 avril 2019 (n°18-16.121 FS-PBI, scté Manoir Aérospace c/Kalkalit Blade).