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Tour d'horizon des dernières décisions jurisprudentielles intervenues en matière de baux commerciaux

Vendredi 13 Avril 2018

Au cours des derniers mois la Cour de cassation a rendu plusieurs décisions en matière de baux commerciaux aux conséquences pratiques importantes. Il convient d’en évoquer les plus significatives ici.

 

La mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire préalable

Aux termes d’un arrêt rendu le 21 décembre 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que « la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire ». En pratique, cela signifie que pour faire jouer une clause de résiliation de plein droit, il faut nécessairement faire appel à un officier ministériel (huissier de justice ou encore notaire). Il est d’autre part à rappeler qu’une telle clause ne peut produire effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le constat de la résiliation du bail relève de la compétence du juge des référés.

 

Le défaut de renouvellement du bail et la perte du droit au maintien dans les lieux font l’objet de deux réparations distinctes

Par un arrêt rendu le 30 novembre 2017 que la Cour de cassation a considéré que « le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct de celui réparé par cette indemnité ». En effet, l’indemnité d’éviction a pour objet de réparer le préjudice subi du fait du défaut de renouvellement du bail commercial. Or, il se peut en pratique que le preneur soit contraint de quitter les lieux avant le paiement de cette indemnité. Il en découle alors un préjudice distinct pour le preneur qui est la conséquence de la perte du droit au maintien dans les lieux. Ce préjudice doit par conséquent alors être réparé en sus de l’indemnité d’éviction.

 

De l’importance de l’immatriculation du locataire lors du renouvellement pour bénéficier du statut des baux commerciaux

La Cour de cassation a, dans un arrêt en date du 7 septembre 2017, admis la possibilité pour un bailleur, qui avait pourtant offert le paiement d’une indemnité d’éviction suite à la demande de renouvellement du bail par le locataire, de dénier à ce dernier le droit au statut des baux commerciaux du fait que celui-ci n’était pas immatriculé auprès du Registre du Commerce et des Sociétés à la date du congé. En pratique, le locataire doit s’assurer d’être immatriculé et le cas échéant régulariser la situation avant d’effectuer une demande de renouvellement, au risque de se trouver privé de l’application du statut des baux commerciaux et en conséquence du bénéfice du renouvellement ou à défaut de l’indemnité d’éviction. A l’inverse dans une telle hypothèse le bailleur pourra délivrer un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.